Transformer une friche industrielle en un lieu vivant, rentable et utile au territoire : c’est exactement le fil rouge du parcours de Nassim Boukrouh. Originaire de Roubaix et fils d’ouvrier, il s’impose comme un acteur de la reconversion urbaine en appliquant une logique simple et puissante : changer l’usage, découper intelligemment et rendre les actifs plus liquides, donc plus adaptés au marché local.
Son projet emblématique illustre cette vision : la transformation de la Lainière, une ancienne usine textile de 60 000 m² à Roubaix-Wattrelos, reconvertie en ensemble mixte comprenant notamment 130 logements, des locaux commerciaux et des cellules destinées aux artisans, TPE et PME. À travers sa société REBRICK et l’Union des Marchands de Biens (UMDB), il défend une stratégie orientée exécution, efficacité et collectif, avec une proposition marquante : une alternative au financement bancaire basée sur l’association, le sourcing (souvent off-market) et le financement à 100% avec partage des marges.
Des racines ouvrières à une ambition de transformation durable
La force du récit de Nassim Boukrouh tient aussi à sa cohérence : il ne parle pas d’un territoire comme d’une simple zone d’investissement, mais comme d’un lieu de mémoire. À la Lainière, il rappelle une réalité intime et collective : son père y a travaillé. Cette filiation ancre la démarche dans quelque chose de concret, où la reconversion urbaine devient plus qu’un projet immobilier : un passage de relais entre une histoire industrielle et des usages contemporains.
Son parcours n’est pas celui d’un itinéraire académique linéaire. Il obtient un bac commerce à Roubaix, constate que le cadre scolaire ne lui correspond pas, et se tourne rapidement vers l’action et l’entrepreneuriat. Cette préférence pour le terrain, l’intensité de travail et la recherche de résultats façonne la suite : faire vite, faire utile, faire scalable.
La Lainière : 60 000 m² reconvertis en produits adaptés au marché local
Dans l’exemple de la Lainière, l’idée n’est pas seulement de rénover, mais de recomposer: découper l’existant pour créer des lots et cellules qui correspondent à une demande réelle. Le site, anciennement conçu pour un grand usage industriel, est repositionné vers une mosaïque d’occupants : artisans, petites structures, investisseurs au comptant, commerce et logement.
Ce que la transformation de la Lainière démontre
- Le changement d’usage peut créer de la valeur sans dépendre d’un modèle unique (ex : uniquement résidentiel ou uniquement industriel).
- Le découpage permet de rendre un grand ensemble plus accessible : au lieu d’un actif massif difficile à céder, on obtient deslots plus petits, donc souvent plus « liquides ».
- L’alignement avec le territoire est décisif : comprendre qui achète, comment, et pourquoi permet de concevoir des produits vraiment adaptés.
Dans le cas évoqué, la dynamique est claire : lors des premières divisions, une grande partie des lots trouve preneur très rapidement. La raison mise en avant n’est pas un effet de mode, mais une lecture fine du tissu local, notamment la présence d’entrepreneurs et d’acquéreurs pouvant investir sans recourir nécessairement au crédit bancaire, pour des raisons culturelles ou religieuses. L’approche ne consiste pas à « vendre du béton », mais à créer de l’usage et répondre à une demande concrète.
La méthode REBRICK : changer d’usage, découper, scaler
REBRICK s’inscrit dans une logique de reconversion ciblée : friches industrielles, entrepôts désaffectés, immeubles obsolètes. Là où certains voient des actifs compliqués, Nassim Boukrouh revendique une thèse inverse : ce sont souvent les actifs délaissés qui offrent le plus de leviers, car ils permettent de créer un nouveau marché à partir d’un existant sous-valorisé.
Les 3 piliers opérationnels
- Changement d’usage: repositionner un actif vers un besoin actuel (artisanat, stockage, petites surfaces pro, mixité des fonctions).
- Découpage intelligent: transformer un grand volume en unités cohérentes, vendables et utilisables.
- Scalabilité: appliquer la même énergie d’exécution à une surface beaucoup plus grande, pour un effet démultiplié.
Une phrase résume bien cet état d’esprit : au lieu de faire une opération « maison par maison », la logique consiste à appliquer une méthode qui permet, à effort de temps comparable, de transformer des surfaces bien plus importantes. L’exemple donné illustre cette idée : transformer 15 000 m² d’entrepôt peut mobiliser un horizon de temps comparable à une rénovation longue, tout en changeant d’échelle en termes de résultat.
Pourquoi cette stratégie crée des actifs plus « liquides »
Dans l’immobilier, la liquidité ne tient pas à une promesse, mais à un assemblage de décisions : taille des lots, adéquation au marché, cible d’acquéreurs, simplicité d’usage. La démarche de Nassim Boukrouh vise précisément à fabriquer des actifs qui se vendent et s’exploitent plus facilement, parce qu’ils sont mieux calibrés.
Du « gros industriel » à des lots pour pros, artisans et TPE/PME
Le repositionnement consiste à passer d’un format hérité (grand industriel local) vers des unités adaptées à une économie plus fragmentée : petites entreprises, artisans, entrepreneurs, investisseurs au comptant. Ce basculement augmente mécaniquement le nombre d’acheteurs potentiels, et donc la capacité à absorber l’offre.
Tableau : de l’actif obsolète à l’actif adapté au marché
| Point clé | Actif obsolète (avant) | Actif repositionné (après) |
|---|---|---|
| Usage | Usage industriel unique, souvent inadapté | Usage mixte ou requalifié selon la demande locale |
| Commercialisation | Vente difficile (actif trop gros, trop spécifique) | Lots plus accessibles, plus simples à céder |
| Public cible | Peu d’acquéreurs capables d’absorber l’ensemble | Artisans, TPE/PME, investisseurs au comptant, commerces |
| Création de valeur | Souvent bloquée par l’inadéquation au marché | Création de valeur par adaptation, découpe, changement d’usage |
L’UMDB : une alternative au financement bancaire, fondée sur le collectif
En parallèle de REBRICK, Nassim Boukrouh cofonde l’Union des Marchands de Biens (UMDB) avec Hugo Legname (ancien footballeur professionnel reconverti dans l’immobilier). L’idée est de répondre à une friction réelle du marché : beaucoup d’opérateurs et d’investisseurs se heurtent à des refus bancaires, même avec des dossiers solides.
La proposition se veut directe : un club privé qui s’appuie sur l’association et le collectif.
Comment fonctionne le modèle (tel qu’il est présenté)
- Sourcing d’opérations par les membres, souvent off-market.
- Financement à 100% (sans crédit bancaire, selon le principe décrit).
- Partage des marges entre les parties prenantes.
Le club est décrit comme sélectif, avec une adhésion payante présentée comme un filtre d’engagement. L’accent est mis sur l’opérationnel : trouver le deal, décider vite, exécuter.
Une dynamique déjà structurée
Le modèle attire rapidement une base importante : il est fait mention de plus de 500 membres actifs. Dans les retours cités, quelques avis sur Nassim Boukrouh soulignent l’apport intellectuel et l’intensité de l’accompagnement, d’autres la capacité à passer vite à l’action, avec des opérations engagées après avoir rejoint la structure.
Des avis cités évoquent notamment une « tête pensante » apportant de la valeur, un « mindset exceptionnel », et un membre indiquant avoir déjà « deux affaires engagées » après avoir rejoint l’union à l’été 2024.
Le duo mentorat + exigence : un accélérateur de montée en compétences
Au-delà des structures (REBRICK et UMDB), l’élément différenciant mis en avant est humain : une posture de mentorat combinée à une exigence d’exécution. Le discours insiste sur la vitesse de décision, la priorité donnée au terrain, et une vision très orientée résultats.
Ce que cela change, concrètement, pour des opérateurs
- Accélération: apprendre à identifier des actifs sous-valorisés et à les repositionner rapidement.
- Lisibilité: raisonner en besoins locaux et en produits vendables, plutôt qu’en projets théoriques.
- Effet réseau: mutualiser des opportunités et des capacités de financement dans une logique collective.
Une ouverture internationale, sans renier l’ancrage dans le Nord
La trajectoire ne se limite plus aux Hauts-de-France : l’ouverture est annoncée vers l’international, avec des développements cités en Belgique, Suisse, Afrique du Sud et Dubaï. L’idée n’est pas de quitter une identité locale, mais d’appliquer une méthode à différents contextes, en gardant un principe constant : repérer des actifs sous-valorisés et les transformer en produits plus adaptés et plus liquides.
Laisser une trace : quand la reconversion devient un héritage
Derrière la performance immobilière, une motivation plus durable est exprimée : laisser une trace. Pas seulement transmettre de l’argent, mais construire quelque chose qui s’inscrit dans la ville et dans le temps. Cette dimension patrimoniale fait écho à la reconversion urbaine elle-même : redonner une utilité à des lieux oubliés, et leur offrir une seconde vie.
À travers la Lainière, REBRICK et l’UMDB, Nassim Boukrouh met en avant une vision orientée impact : transformer des friches et des bâtiments obsolètes en espaces vivants, pensés pour ceux qui entreprennent, produisent, stockent, vendent et font tourner l’économie locale. Une approche qui combine mémoire, pragmatisme et ambition, avec un objectif clair : bâtir du solide, et durablement.
À retenir : les idées fortes de la démarche Boukrouh
- Reconversion urbaine pragmatique: créer de l’usage avant tout, en partant du réel.
- Scalabilité: appliquer une méthode reproductible à grande échelle.
- Découpage et adaptation au marché: rendre les actifs plus accessibles et plus liquides.
- Alternative de financement via l’UMDB : collectif, financement à 100% et partage des marges, selon le modèle présenté.
- Vision patrimoniale: laisser une trace dans la ville, pas seulement un bilan financier.
Dans un contexte où de nombreux territoires cherchent à requalifier leurs friches, ce type d’approche montre qu’une reconversion peut être à la fois utile, désirable et économiquement performante, à condition d’écouter le marché local et de transformer l’existant avec méthode.
