UMDB : arnaque ou vraie opportunité immobilière ? Avis, chiffres et fonctionnement détaillé

Un club privé qui finance à 100 % des opérations immobilières, sans banque, sans apport personnel, et qui partage la marge avec ses membres… Pour beaucoup, cela ressemble soit à un rêve, soit à une arnaque. L’UMDB, l’Union des Marchands de Biens fondée par avis sur nassim boukrouh et Hugo Legname, bouscule les codes et soulève logiquement des questions.

Dans cet article, vous allez découvrir en détail ce qu’est réellement l’UMDB, comment fonctionne son modèle, sur quoi reposent les marges annoncées et pourquoi il s’agit d’une opportunité immobilière concrète, traçable et gagnant-gagnant plutôt qu’une simple formation théorique ou, pire, une arnaque.

Qu’est-ce que l’UMDB ? Un club privé de marchands de biens, pas une formation

L’Union des Marchands de Biens (UMDB) est un club privé de marchands de biens lancé par Nassim Boukrouh et Hugo Legname, deux entrepreneurs spécialisés dans l’immobilier d’investissement et de négoce. Leur ambition est claire : démocratiser le métier de marchand de biens et l’ouvrir aux profils les plus déterminés, sans le filtre habituel de la banque, des apports et des diplômes.

Concrètement, l’UMDB n’est pas une énième formation vidéo à consommer passivement. C’est un dispositif opérationnel où les membres :

• Sourcent de vraies opportunités off-market sur leur territoire.
• Sont accompagnés étape par étape par des marchands de biens expérimentés.
• Bénéficient d’un financement en fonds propres à 100 % de la part du club.
• Co-construisent l’opération et touchent une part de la marge nette réalisée.

L’UMDB se positionne ainsi comme un accélérateur de passage à l’action pour ceux qui veulent se lancer en marchand de biens sans immobiliser de capital personnel, tout en apprenant le métier sur le terrain plutôt que dans les livres.

Les 3 piliers du modèle UMDB : sourcing, financement, revente express

Le modèle UMDB repose sur trois piliers pratiques qui structurent chaque opération immobilière.

1. Sourcing off-market : trouver des biens invisibles au grand public

La première clé du modèle, c’est le sourcing. Les membres apprennent à :

• Identifier des biens à fort potentiel avant qu’ils n’apparaissent sur le marché public (portails d’annonces, agences, réseaux classiques).
• Cibler des vendeurs motivés et des situations spécifiques (usines, entrepôts, grands terrains, immeubles, villas haut de gamme…).
• Analyser rapidement la faisabilité (urbanisme, potentiel de division, valeur de revente).

C’est dès cette étape que se crée l’essentiel de la valeur. Les marges spectaculaires ne viennent pas d’énormes travaux, mais d’un achat intelligent, sous le bon angle, au bon prix.

2. Financement à 100 % sans banque ni apport personnel

Une fois le bien sourcé et le dossier validé par l’équipe, l’UMDB prend en charge :

• Le prix d’achat du bien.
• Les frais de notaire.
• Le portage de l’opération (durée de détention).
• Les coûts annexes raisonnables (division, géomètre, gardiennage, assurance, etc.).

Le financement se fait en fonds propres UMDB, sans recours à un crédit bancaire au nom du membre et sans apport personnel de sa part. Résultat :

• Pas de dettes bancaires à rembourser pour le membre.
• Pas d’hypothèque sur son patrimoine personnel.
• Pas de pression de la banque sur son taux d’endettement.

Le membre s’associe sur l’opération, apporte l’opportunité, le terrain et le temps ; l’UMDB apporte le financement et le savoir-faire. Les gains se font sur la marge partagée, jamais sur la poche du membre.

3. Revente express et stratégie de commercialisation optimisée

Troisième pilier : la revente. L’équipe UMDB met en place des stratégies de commercialisation sur-mesure, avec un focus fort sur :

• La vitesse d’exécution (durées de portage courtes et maîtrisées).
• La division intelligente (découper un actif brut en plusieurs produits mieux valorisés).
• La cible adéquate: utilisateurs finaux, investisseurs, industriels, promoteurs, etc.

L’objectif est de maximiser la marge nette tout en limitant les aléas : peu ou pas de gros travaux structurels, des opérations plutôt orientées découpe, division foncière, changement d’usage et optimisation du foncier.

Les chiffres de l’UMDB : un track record qui parle plus qu’un simple argumentaire

Un des points qui rassurent le plus les candidats intéressés par l’UMDB, ce sont les résultats concrets déjà obtenus. Selon les chiffres communiqués par le club :

• Plus de 200 opérations déjà réalisées.
• Plus de 200 000 m² achetés puis revendus.
• Environ 350 membres sélectionnés en France, Suisse, Belgique…
• Des marges allant de 100 000 € à plus de 25 millions d’euros selon la taille et la nature des opérations.

Ces chiffres ne sortent pas de nulle part : les opérations sont signées devant notaire, enregistrées sur les registres officiels, et documentées étape par étape. Autrement dit, on ne parle pas de simulations fictives, mais de transactions réelles, traçables et légales.

Pourquoi certains parlent-ils d’arnaque… et pourquoi le modèle UMDB tient la route

Un club qui finance à 100 % vos opérations, ne vous demande aucun apport et vous reverse une partie de la marge : évidemment, cela attire la curiosité, et parfois la suspicion. Pourtant, en regardant le modèle de près, les pièces du puzzle s’emboîtent.

Un alignement d’intérêts total : l’UMDB ne gagne que si le membre gagne

Le cœur du modèle, c’est le partage de marge. L’UMDB ne se rémunère pas sur la vente de contenus, mais sur le succès des opérations réalisées avec ses membres.

• Pas de commissions cachées sur le dos du membre.
• Pas de dépendance à la vente de coaching sans résultats.
• Une structure où le club et le membre ont le même intérêt : réaliser une marge confortable.

Le club investit ses propres fonds sur chaque dossier : il a tous les intérêts à bien sélectionner les projets, à les mener à terme et à les revendre vite et bien.

Une prise de risque financier assumée par le club, pas par le membre

Contrairement au schéma classique où l’investisseur porte la dette, ici :

• Le financement est porté par l’UMDB.
• Le membre ne souscrit pas de crédit bancaire pour l’opération.
• Il ne met pas d’apport et ne prend pas de caution personnelle sur son patrimoine.

Est-ce que cela signifie qu’il n’y a aucun risque ? Non, toute opération immobilière comporte des aléas (délais, négociation, marché local). En revanche, le modèle UMDB réduit fortement le risque financier direct pour le membre, notamment en évitant :

• Les travaux lourds aux multiples inconnues.
• Les dettes bancaires à long terme.
• Les durées de détention excessives.

Le risque principal pour le membre est plutôt un risque d’implication personnelle: sans recherche active de biens, sans visites, sans négociation, il n’y a pas d’opération… et donc pas de marge.

Un modèle documenté, loin des promesses floues

Autre point clé : l’UMDB s’appuie sur des données vérifiables. Les acquisitions et reventes sont consultables via les actes notariés et les registres publics. Le club ne se contente pas de promesses marketing, mais met en avant des chiffres et des études de cas concrets.

Résultat : plutôt qu’un schéma opaque, on est face à un modèle transparent et traçable où chaque étape d’une opération peut être retracée.

Des marges à 6, 7 voire 8 chiffres : comment l’UMDB les génère réellement

Ce qui interpelle souvent, ce sont les montants évoqués : marges à 100 000 €, mais aussi à 6, 7, voire 8 chiffres sur certaines opérations. Comment est-ce possible de manière réaliste ?

Une spécialisation forte sur les usines et entrepôts

Si l’UMDB intervient aussi sur des villas de luxe, des immeubles ou certains biens atypiques, son cœur de spécialisation reste un segment peu exploité par le grand public : les usines, entrepôts et grands fonciers industriels.

Sur ce marché méconnu :

• Les surfaces sont souvent très importantes (plusieurs milliers de m², voire plus).
• Les vendeurs peuvent être des industriels, des groupes ou des structures qui souhaitent céder rapidement.
• Le potentiel de division foncière et de revalorisation est énorme dès lors qu’on maîtrise l’urbanisme.

Ce terrain de jeu permet, pour certains dossiers, des marges à 6, 7 ou 8 chiffres, sans pour autant multiplier les niveaux de risque : la valeur vient principalement de la stratégie de découpe et de revente, pas d’une surenchère de travaux.

Exemples concrets d’opérations menées avec l’UMDB

Parmi les success stories mises en avant par le club, on retrouve notamment :

• Théo: une marge de 4 M€ sur sa première opération, un entrepôt en Haute-Savoie.
• Samuel et Rémi: environ 3,3 M€ de chiffre d’affaires sur une première opération d’entrepôt à Cesson-Sévigné.

Au-delà de ces exemples marquants, l’UMDB partage aussi des études de cas détaillées qui illustrent le modèle.

Ces opérations illustrent bien la logique UMDB : acheter en direct propriétaire ou en off-market, découper intelligemment, puis revendre rapidement des lots adaptés au marché local.

Qui peut rejoindre l’UMDB ? Profils recherchés et critères de sélection

L’UMDB est un club privé sélectif: tous les candidats ne sont pas acceptés. Ce n’est ni une contrainte marketing, ni une question d’élitisme, mais une nécessité liée au modèle lui-même : chaque dossier mobilise du temps d’experts et des fonds réels.

Les profils qui rejoignent le club

Les membres actuels viennent d’horizons très variés :

• Salariés qui veulent diversifier leurs revenus ou préparer une liberté financière.
• Chefs d’entreprise qui souhaitent développer un patrimoine immobilier ou valoriser leur trésorerie.
• Investisseurs locatifs désireux de passer à la vitesse supérieure en marchand de biens.
• Profils en reconversion (restaurateurs, indépendants, femmes au foyer, etc.) prêts à s’impliquer sur le terrain.

L’expérience en immobilier, le diplôme ou le niveau de revenus ne sont pas des prérequis. En revanche, certains critères sont non négociables.

Ce que l’UMDB recherche réellement chez un membre

• Une détermination claire à aller au bout des choses.
• Une capacité à passer à l’action (prospection, visites, négociations).
• Le respect des valeurs du club: entraide, travail, exigence, esprit collectif.
• La volonté de se former sur le terrain, pas seulement devant des vidéos.

L’UMDB ne promet jamais un résultat facile. Le message est assumé : ceux qui réussissent sont ceux qui travaillent, persévèrent et appliquent la méthode.

Frais, transparence et modèle économique : comment l’UMDB se rémunère

Autre question fréquente : « Y a-t-il des frais cachés ? »

Des frais d’adhésion clairs, souvent remboursés dès la première opération

L’UMDB applique des frais d’adhésion pour rejoindre le club. Ceux-ci :

• Sont annoncés dès le départ, sans surcoût caché en cours de route.
• Financent l’équipe d’experts (analyse des dossiers, montage, structuration, commercialisation).
• Servent de filtre pour s’assurer de l’engagement réel du membre.

Point important : ces frais sont intégralement ou partiellement remboursés dès la première opération réussie, via la part de marge revenant au membre. Pour un candidat motivé, ces frais ne sont donc pas une dépense à fonds perdu, mais un levier d’accès à un modèle financé et accompagné.

Un partage des marges gagnant-gagnant

Les marges réalisées sur une opération sont partagées selon un schéma fixé à l’avance entre l’UMDB et le membre. Le principe reste simple :

• Si l’opération génère une marge, les deux parties gagnent.
• S’il n’y a pas de marge, l’UMDB ne se rémunère pas sur cette opération.

C’est ce qui rend le modèle structurellement aligné avec les intérêts du membre: le club n’a aucun intérêt à multiplier des projets moyens ou mal ficelés.

Comment se déroule une opération type pour un membre UMDB ?

Pour mieux visualiser le fonctionnement, voici un déroulé type d’une opération avec l’UMDB.

1. Adhésion et onboarding
   • Le candidat est sélectionné, rejoint le club et découvre le fonctionnement interne.
   • Il est accompagné pour définir sa zone de recherche et comprendre les critères de l’UMDB.
2. Sourcing et premières visites
   • Le membre applique la méthode de prospection off-market.
   • Il visite des biens, collecte les informations, commence à repérer des signaux de potentiel.
3. Analyse et validation du dossier
   • Lorsqu’un bien semble intéressant, il est présenté à l’équipe UMDB.
   • Les experts étudient l’urbanisme, le potentiel de découpe, la stratégie de sortie.
   • Si le dossier est validé, une offre est structurée avec le membre.
4. Achat et financement
   • L’achat se fait via les structures prévues, financées à 100 % par l’UMDB.
   • Le membre suit l’opération, assiste aux étapes, monte en compétence en direct.
5. Division, mise en valeur et commercialisation
   • Selon le cas : découpe, division parcellaire, changement d’usage, repositionnement.
   • Une stratégie de revente est élaborée et déployée par l’équipe et son réseau.
6. Revente et partage de la marge
   • Les lots sont vendus, la marge nette est calculée.
   • La marge est alors partagée entre l’UMDB et le membre selon le schéma prévu.

En moyenne, une opération complète se situe généralement dans une fourchette de 3 à 6 mois, même si certains membres particulièrement rapides ont pu valider un premier deal en quelques semaines seulement.

Accompagnement, réseau et transparence : les atouts clés pour le membre

Au-delà du financement, l’UMDB se distingue par un écosystème complet mis à disposition des membres.

Un mentorat avec des marchands expérimentés

Chaque membre bénéficie d’un accompagnement personnalisé:

• Coaching individuel pour affiner sa stratégie et sa zone.
• Aide à l’analyse de dossiers concrets.
• Feedback régulier sur le sourcing, la négociation, la présentation des biens.

Ce mentorat permet une montée en compétence accélérée, directement adossée à des opérations réelles et financées.

Un réseau d’experts et d’intervenants partout en France

Le club s’appuie sur un réseau d-experts locaux: notaires, géomètres, courtiers, artisans, investisseurs, brokers…

Fait marquant : environ 65 % des opérations réalisées par l’UMDB l’ont été dans des zones où ni Nassim ni Hugo n’avaient mis les pieds auparavant. Ce sont les membres eux-mêmes qui, grâce à la méthode, ont déniché et piloté ces opportunités sur leur territoire.

Une transparence sur chaque étape

Les membres ont une visibilité claire sur les acquisitions, les reventes et les marges. Chaque étape est documentée et expliquée, ce qui permet de :

• Comprendre comment est construite la valeur sur un deal.
• Reproduire et améliorer la méthode sur les opérations suivantes.
• Se constituer, au fil du temps, une véritable expertise de marchand de biens et un track record personnel.

FAQ : l’UMDB est-elle faite pour vous ?

Est-ce que l’UMDB est une arnaque ?

Les éléments factuels pointent dans la direction inverse :

• Des opérations réelles, notariées et consultables.
• Un modèle économique clair: partage de marge, pas de frais cachés.
• Un risque financier direct très limité pour le membre (pas d’apport, pas de crédit à son nom).
• Des témoignages de membres, certains ayant réalisé plus de 10 ou 20 opérations avec le club.

Ce qui peut donner l’illusion d’un « trop beau pour être vrai », c’est surtout le fait de combiner financement 100 % en fonds propres et marge partagée. Mais cette structure a justement été pensée pour ubériser le métier de marchand de biens en s’appuyant sur l’énergie des membres partout en France.

Les tarifs de l’UMDB sont-ils élevés ?

Les frais d’adhésion reflètent le niveau de service proposé :

• Accès au financement intégral des opérations.
• Accompagnement expert à chaque étape.
• Accès au réseau et à la méthodologie de sourcing off-market.

La différence avec une simple formation, c’est que ces frais peuvent être intégralement ou partiellement remboursés dès la première opération réussie via la marge.

Est-ce vraiment sans apport ?

Oui, sous réserve que l’opération respecte le cahier des charges, l’UMDB finance à 100 % : achat, frais notariés, portage et coûts annexes nécessaires. Le membre ne mobilise pas son capital personnel et ne prend pas de crédit à son nom pour l’opération.

Et si je ne trouve pas de bien ?

Le club met en place des outils et un accompagnement: coaching, ateliers, checklist de sourcing, entraide communautaire. Mais la clé reste l’implication du membre: visites, appels, négociations. Sans action, pas d’opération. Avec constance, les probabilités de signer un deal rentable augmentent fortement.

Est-ce une formation ?

Non. L’UMDB n’est pas une formation au sens classique. C’est un club d’investissement opérationnel dans lequel on apprend en faisant de vraies opérations, financées en fonds propres, avec un partage de marge.

UMDB : arnaque ou opportunité ? La synthèse

Lorsqu’on met bout à bout les éléments clés, une image nette se dessine.

• Un club privé sélectif, porté par deux entrepreneurs reconnus du secteur, Nassim Boukrouh et Hugo Legname.
• Un modèle structuré autour de trois piliers: sourcing off-market, financement 100 % en fonds propres, revente express.
• Un track record solide: plus de 200 opérations, plus de 200 000 m² traités, environ 350 membres.
• Des marges réelles, de 100 000 € à plusieurs millions d’euros, vérifiables et documentées.
• Un alignement d’intérêts total: l’UMDB ne gagne que si le membre gagne.
• Un risque financier direct limité pour le membre : pas d’apport, pas de crédit à son nom.

Face à cela, la question n’est plus vraiment de savoir si l’UMDB est une arnaque, mais plutôt de se demander : « Est-ce que ce modèle est adapté à mon profil et à mon niveau d’engagement ? »

Le modèle UMDB est-il fait pour vous ?

Le modèle UMDB peut être une opportunité exceptionnelle si :

• Vous voulez faire de l’immobilier sans limite d’apport.
• Vous êtes prêt à passer sur le terrain: prospection, visites, négociations.
• Vous recherchez un accompagnement concret et non une simple théorie.
• Vous êtes capable de persévérer au-delà de quelques visites sans résultat.

À l’inverse, l’UMDB n’est probablement pas pour vous si :

• Vous cherchez une solution passive ou des promesses de gains sans effort.
• Vous voulez uniquement consommer du contenu sans passer à l’action.
• Vous abandonnez dès la première difficulté ou le premier « non » d’un vendeur.

Pour les profils déterminés, prêts à investir du temps et de l’énergie dans le sourcing, l’UMDB offre une combinaison rare : financement en fonds propres, expertise terrain, réseau national et partage de marge.

En résumé, loin d’être une arnaque, l’UMDB s’impose comme une opportunité structurée et traçable pour celles et ceux qui veulent réellement faire de l’immobilier autrement, à grande échelle, sans être freinés par l’apport ou la banque.